Comment obtenir un prêt immobilier au meilleur taux ?

Ces derniers temps, vous n’entendez plus parler que de cela : « Les taux baissent, il faut en profiter ! », « Pourquoi payer un loyer plutôt que de financer un bien à vous pour le même prix ? », « On vient d’acheter ! Et vous c’est pour quand ? »… Bref, si vous aviez déjà en tête de devenir propriétaire, votre entourage vous pousse encore un peu plus à passer le cap !

Aujourd’hui, une majorité de foyers français accède à la propriété en souscrivant un prêt immobilier. Le moment venu, vous allez donc en plus de votre recherche du logement idéal, vous renseigner sur les démarches à accomplir pour obtenir un crédit immobilier et, surtout, sur la manière d’obtenir le crédit le plus intéressant et le mieux adapté à votre situation. En effet, savoir comment obtenir le meilleur taux pour votre prêt immobilier est donc important, mais ce n’est pas tout ! 

 

Les experts de Credissima vous donnent donc quelques conseils pour toujours mieux vous accompagner dans votre processus de souscription du meilleur prêt immobilier.

 

L’essentiel à savoir sur le prêt immobilier

 

En quoi consiste un crédit immobilier ?

 

Un prêt immobilier est une opération bancaire destinée à financer l’achat d’un immeuble ou d’un terrain à construire à usage d’habitation (ou mixte, professionnel et habitation).

Il peut être qualifié de crédit hypothécaire si un bien immobilier sert de garantie à l’emprunt.

Il existe différents types de prêts immobiliers, aidés (PAS, 1% logement) ou rattachés à un autre produit bancaire (PEL, CEL, regroupement de crédits), dont le taux peut varier entre zéro (PTZ) et le taux d’usure de référence soit un plafond fixé chaque trimestre par la Banque de France.

 

Quelles sont les différentes étapes de la souscription d’un prêt immobilier ?

 

Devenir propriétaire, a fortiori en souscrivant un crédit immobilier pour lequel vous cherchez à obtenir le meilleur taux, est un processus plutôt long. Mieux vaut en être conscient avant de se lancer.
Contrairement à certaines idées reçues, mieux vaut commencer par la recherche d’un financement avant la recherche du bien. Pourquoi ? Parce que celui-ci va conditionner le prix maximum que vous pourrez consacrer à votre projet en toute sécurité. Toutefois, le dossier de demande de prêt ne pourra être transmis à la banque qu’une fois le compromis de vente signé.

 

Etape 1 : la simulation et les conseils. 

Contactez votre conseiller bancaire, ainsi que d’autres banques, faites des simulations en ligne, ou encore passez par un courtier. Ici, vous allez évaluer votre taux d’endettement, votre capacité de remboursement et donc votre capacité d’emprunt. Vous pourrez comparer les offres de prêts de différents organismes prêteurs. Cela vous permettra de délimiter la valeur d’achat maximale (frais compris) de votre futur bien immobilier.

 

Etape 2 : la recherche jusqu’à la signature du compromis de vente.

Le compromis de vente est un document essentiel pour votre demande de prêt immobilier. Une fois celui-ci signé, vous avez 45 jours pour obtenir le crédit. Ce délai est établi par la loi. A l’issue de celui-ci, surtout si la demande de prêt est rejetée, le compromis de vente peut être annulé. Il est donc important d’avoir fait ses recherches en amont, car ce délai peut être nécessaire pour le traitement de votre demande par la banque.

 

Etape 3 : du montage du dossier jusqu’à la signature de l’acte.

Vous quittez ici les simulations. Avec votre compromis en main, vous pouvez prétendre à des offres fermes. Une fois la meilleure offre choisie. Vous finalisez votre dossier pour déposer votre demande de prêt en bonne et due forme à la banque choisie. Une fois l’accord de principe de la banque obtenu, vous avez un délai de réflexion pour valider votre choix par la signature de l’offre de prêt. Vous pouvez ensuite y ouvrir vos comptes (c’est la domiciliation bancaire généralement exigée pour accorder un crédit immobilier).

 

Etape 4 : de la signature de l’acte de vente à la fin du crédit.

Vous devez passer devant un notaire pour que soit enregistré l’acte de vente. C’est le notaire qui fait l’appel de fonds à la banque, reçoit ces fonds et les reverse ensuite au vendeur. De votre côté, vous commencez à vous acquitter de vos mensualités de prêt une fois officiellement propriétaire du bien. Ce crédit vous engage alors durant toute la durée fixée par le contrat de prêt.

 

Combien pouvez-vous emprunter ?

 

Les banques ont pour consigne du HCSF de n’accorder un crédit immobilier que si, celui-ci compris, le taux d’endettement de l’emprunteur ne dépasse pas 33% (voire 35% si les revenus sont élevés).

Pour vous donner un ordre de grandeur et alimenter une première réflexion, avant d’aller plus loin dans votre projet, vous pouvez faire ce calcul : un tiers de votre salaire x 12, multiplié par un nombre d’années raisonnable – tout en gardant en tête que vous devrez également vous acquitter des intérêts, de l’assurance, ainsi que des frais de notaire et de dossier, voire de courtage.

Pour obtenir un montant précis, il est nécessaire de faire une simulation en ligne ou auprès de votre banque.

 

Conseil n°1 : bien préparer son dossier et optimiser son profil emprunteur

Pour obtenir un prêt immobilier avec le TAEG (taux annuel effectif global, soit comprenant les frais) le plus intéressant, il vous faut avant tout rassurer l’organisme prêteur.

Si les banques accordent des prêts aux primo-accédants, parfois même sans apport, leur priorité est de s’assurer que ce prêt leur sera remboursé. Par conséquent, si vous souhaitez obtenir le meilleur taux, il est essentiel de présenter le meilleur profil.

 

Un apport personnel

 

Il est possible d’obtenir un crédit immobilier sans apport. Toutefois, un apport personnel permet de baisser le taux d’intérêts (taux nominal). 

Si vous n’avez pas d’apport, ne serait-ce que pour couvrir les frais divers (notaire, dossier, courtage…), la quotité de financement, qui désigne la part que représente le prêt par rapport au coût total de l’opération, est très élevée. La banque prend donc le risque que vous ne soyez pas en mesure de lui rembourser la totalité de l’emprunt en cas de revente rapide bien.

Pour baisser le taux, il faut diminuer le risque pour la banque et donc la quotité de financement.

C’est ce que permet de faire l’apport personnel et, surtout, il montre votre engagement personnel, ainsi que votre capacité à épargner. Votre profil étant plus rassurant, la banque baisse encore le taux.

 

Les prêts complémentaires : PTZ, PAS, prêt 1% logement

 

Pour constituer cet apport, vous pouvez par exemple solliciter diverses formes de prêts aidés, comme le prêt « accession » à 1% d’Action logement, un prêt à taux zéro (PTZ), ou un prêt d’accession sociale (PAS). Pour connaître les prêts aidés auxquels vous pourriez avoir droit, rapprochez-vous de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL), ainsi que de votre employeur (en particulier si vous êtes fonctionnaire).

 

Le taux d’endettement, la capacité d’emprunt et la capacité de remboursement

 

Toutes les mensualités de crédits cumulées ne doivent pas excéder 33% du total de vos revenus disponibles et pérennes. 

Ce pourcentage correspond à votre taux d’endettement, soit la part de vos revenus pré-engagée dans le remboursement de vos crédits et le paiement de vos loyers notamment.

Ce taux d’endettement va donc conditionner votre capacité de remboursement : le montant représentant la part de vos revenus disponible pour le paiement de votre mensualité de crédit immobilier. 

Sur la base de ces deux informations, la banque détermine donc votre capacité d’emprunt soit le montant total que vous pouvez emprunter en écartant le risque de surendettement.

Pour obtenir le meilleur taux, il est donc essentiel de montrer que vos mensualités de crédits ne représentent qu’une part tout à fait raisonnable de vos revenus et que vous serez en mesure de vous en acquitter sur le long terme.

 

La situation professionnelle

 

Dans la mesure où un crédit immobilier constitue un emprunt à long terme (entre 10 ans et 27 ans), présenter une situation professionnelle stable avec des revenus fixes est un plus.

Ainsi, pour un organisme prêteur un CDI avec période d’essai validée – ou toute autre situation assimilable à un CDI, comme le statut de fonctionnaire ou plusieurs années d’exercice d’une profession libérale – est donc la situation professionnelle la plus favorable.

S’il est possible d’obtenir un crédit immobilier avec d’autres situations professionnelles (CDD, emplois saisonniers…), le risque de défaillance augmente et, avec celui-ci, le taux qui vous sera proposé, à moins de présenter des garanties supplémentaires (hypothèque, nantissement…).

 

La bonne gestion de vos finances

 

Un dossier sans le moindre incident de paiement est un plus, c’est certain. L’essentiel reste néanmoins de démontrer votre capacité à vous acquitter de vos loyers, factures et charges, en temps et en heure. Si vous n’avez encore aucun crédit, à nouveau vous montrez votre capacité à épargner pour vos projets.
Les banques vont généralement faire une étude approfondie de vos trois derniers relevés de compte. Si vous avez un projet d’achat immobilier, soyez donc plus vigilent que jamais durant cette période. Evitez les gros retraits pour des transactions importantes en liquide, le jeu (en ligne ou casino), les frais reliables à l’alcool (bars, discothèques).

 

A noter. Le type de dépenses va également influer sur le coût de votre assurance emprunteur, avec la même notion de risque tant en termes de fiabilité pour le remboursement que de santé cette fois. Ainsi, les activités, habitudes ou hobbies, à risques pour votre santé seront doublement pénalisantes.

 

En présentant votre profile emprunteur sous sont meilleur jour, vous donc plus d’arguments pour négocier un taux intéressant pour votre crédit immobilier.

 

Le projet d’achat immobilier en lui-même

 

Bien entendu, pour bénéficier d’un taux intéressant, il faut que le projet d’achat immobilier soit cohérent. Cela implique un prix d’achat intéressant qui pourrait indiquer que l’immeuble aura à la revente une valeur supérieur à celle de l’emprunt.

 

Souscrire d’autres produits de la banque

 

Lors de la négociation avec la banque, pour faire baisser le taux, vous pouvez également souscrire différents produits d’épargne et d’assurance.

 

 

Conseil n°2 : bien choisir l’assurance emprunteur

La banque auprès de laquelle vous empruntez pour votre projet immobilier vous proposera d’office une assurance emprunteur. On parle d’assurance groupe lorsque celle-ci est souscrite auprès de l’organisme prêteur.

 

A noter. Si la loi n’impose pas de souscrire une assurance, elle conditionne dans une très grande majorité de cas l’obtention du prêt.

 

En revanche, il n’est pas obligatoire de prendre cette assurance groupe. La Loi Lagarde entrée en vigueur au 1er septembre 2010 donne le droit aux emprunteurs de déléguer l’assurance de leur prêt immobilier à un autre établissement. On parle alors d’assurance individuelle.

 

Quelle est l’assurance emprunteur la plus intéressante ? Groupe ou individuelle ?

Tout dépend de votre profil emprunteur. L’assurance groupe repose sur une mutualisation des contrats : risques, garanties, et tarifs sont standardisés. L’assurance individuelle déléguée à un organisme externe est davantage personnalisée. En revanche, la loi impose que le contrat d’assurance souscrit auprès d’un autre établissement offre les mêmes garanties a minima que l’assurance proposée par la banque.

En conséquence, si vous êtes jeune et que votre profile présente peu de risques (aucun problème de santé particulier, non-fumeur, pas de pratique d’activités à risque…), déléguer l’assurance du prêt immobilier peut être une option avantageuse permettant de faire baisser vos mensualités de crédits. Dans le cas contraire, l’assurance groupe pourrait s’avérer plus intéressante, en particulier si sa souscription vous sert de levier lors de votre négociation du taux proposé.

Si vous regrettez a posteriori votre choix, sachez également que la Loi Hamon vous permet de résilier et de changer d’assurance emprunteur à date du premier anniversaire de la signature de votre contrat de prêt.

 

 

Conseil n°3 : négocier les frais de dossier et indemnités de remboursement anticipé

Nombre de frais sont négociables lors de la souscription d’un crédit immobilier. Parmi ceux-ci se trouvent les indemnités de remboursement anticipé ou encore les frais de dossier.

Les frais de dossier correspondent à la rémunération directe de la banque pour l’étude approfondie de votre demande et la mise en place du prêt. Si votre dossier n’a rien de complexe, il est alors judicieux de négocier cette facturation commerciale. 

Les indemnités de remboursement anticipé ne font techniquement pas partie du taux de votre prêt, mais des clauses qu’il est opportun de négocier avant la signature.

Ces indemnités sont dues si vous choisissez de rembourser d’un coup votre crédit avant le terme fixé dans le contrat (par exemple, en cas d’héritage). Dans ce cas, en effet, la banque perd une partie du bénéfice du crédit accordé.

Ces frais sont heureusement plafonnés à 3% du capital restant dû ou au cumul de 6 mois d’intérêts au taux moyen du prêt. Vous pouvez négocier avec votre banque la suppression de cette clause ou, a minima, que ces pénalités ne soient pas appliquées après une période de remboursement définie (3 ans, 5 ans ou 10 ans). Cela vous épargnera des frais supplémentaires si vous soldez le crédit.

 

Conseil n°4 : réduire la durée d’emprunt

La durée de votre crédit a également une influence sur le taux appliqué par la banque. Plus vous mettez de temps à le rembourser, plus vos mensualités sont réduites, certes, mais plus le taux augmente.

Pour réduire encore le taux qui vous est proposé par la banque, il faut également considérer l’opportunité de réduire la durée du prêt. Il faut bien entendu pour cela que vos revenus permettent d’assumer la mensualité, qui ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus.

 

Conseil n°5 : faire marcher la concurrence entre les banques ou passer par un courtier

Toutes ces informations sont utiles pour une négociation avec votre banque qui vous permettra d’obtenir un meilleur taux. Toutefois, l’argument le plus efficace reste toujours de faire jouer la concurrence.

Pour ce faire, il faut faire le tour des banques et confronter leurs différentes offres. Un taux inférieur, des frais de dossiers réduits, la clause d’IRA qui saute, un tarif intéressant pour l’assurance… tous ces aspects peuvent se négocier avec plus d’efficacité si vous présentez l’offre de la concurrence à la banque qui vous intéresser le plus.

Il ne faut pas oublier qu’auprès de la banque vous êtes un client potentiel. C’est elle qui a besoin de vous. Vous, vous avez juste besoin d’une banque ou d’une autre peu importe. Vous avez donc l’avantage, ne l’oubliez pas.

Toutefois, cela prend clairement beaucoup de temps et, lorsqu’on n’a pas un profil absolument idéal, on peut manquer de confiance en soi dans la négociation, ou craindre de rater un détail dont on ne comprend pas exactement les tenants et aboutissants.

Passer par un courtier indépendant ou un organisme de courtage représente ainsi un réel avantage. En effet, s’il y aura bien des frais de courtage à payer, ceux-ci sont plafonnés et un courtier bénéficie d’un poids différent dans une négociation avec ses partenaires bancaires dans la mesure où il leur apporte de nombreux clients. Il obtient donc généralement un tarif plus intéressant dans une négociation qu’un particulier.

 

Les conseillers de Credissima peuvent ainsi vous permettre de gagner beaucoup de temps et vous accompagner, vous renseigner, tout au long du processus.

Venez nous parler de votre projet, nous vous dirons comment nous pouvons vous aider à le concrétiser. Pour qu’un conseiller Credissima vous rappelle sous 24h**, faites la simulation en ligne. Elle est gratuite, rapide et sans engagement.